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Privates Baurecht vor dem Einzug ins BGB

Die Bundesregierung hat im vergangenen Jahr einen Gesetzentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts beschlossen und in den Bundestag eingebracht, der noch in der laufenden Legislaturperiode verabschiedet werden soll. Wird der Entwurf in dieser Form umgesetzt, hält das Bauvertragsrecht Einzug in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), einschließlich des Architektenrechtes. Wir geben einen Überblick, was sich konkret ändert.

Die Bundesregierung folgt mit dem Vorhaben einer Empfehlung aus dem Kreise von auf das private Baurecht spezialisierten Juristen. Bereits seit Jahren sprechen diese sich dafür aus, im Bürgerlichen Gesetzbuch spezielle Regeln für Bau- und Architektenverträge zu schaffen. Mit der Einbringung des Gesetzesentwurfes hat das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ einen ersten Meilenstein genommen.

Komplexes Baurecht braucht eine gesetzliche Regelung

Bislang ist die Materie des Bau- und Architektenrechts nur unzureichend gesetzlich geregelt. In ihrer Begründung für die Gesetzesinitiative beschreibt die Bundesregierung die grundlegende Problematik zutreffend wie folgt:

„Die Baubranche ist einer der größten und wichtigsten Wirtschaftszweige der Bundesrepublik Deutschland. Die Bautechnik hat sich in den vergangenen Jahrzehnten stetig weiterentwickelt. Auch das Baurecht ist – teilweise parallel dazu – zu einer komplexen Spezialmaterie geworden, zu der eine umfangreiche Rechtsprechung ergangen ist. Diese ist für den Rechtsanwender kaum noch zu überblicken. Das geltende Werkvertragsrecht ist mit Blick auf die unterschiedlichen möglichen Vertragsgegenstände sehr allgemein gehalten. Für die komplexen, auf eine längere Erfüllungszeit angelegten Bauverträge sind die Regelungen des Werkvertragsrechts häufig nicht detailliert genug. Wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts sind nicht gesetzlich geregelt, sondern der Vereinbarung der Parteien und der Rechtsprechung überlassen.“

Der Lösungsvorschlag der Bundesregierung

Die Bundesregierung beabsichtigt mit ihrem Gesetzesentwurf, grundlegende Fragen und Spezialproblematiken des Bau- und Architektenrechtes in gesonderten Kapiteln im BGB zu regeln. Dort werden sich – sofern der Vorschlag der Bundesregierung umgesetzt wird – künftig in den §§ 650a – 650g BGB Regeln über den Bauvertrag, in §§ 650h – 650n BGB Regeln über den Verbraucherbauvertrag sowie in §§ 650o – 650s BGB Regeln über den Architekten- und Ingenieurvertrag finden.

Ein kurzer Anriss der zentralen Neuerungen:

Der Bauvertrag

Für den Bauvertrag will die Bundesregierung mit § 650b BGB eine Regelung einführen, die es dem Bauherrn ermöglicht, Änderungen des Vertrages durchzusetzen, wenn sein Bauwunsch abweichend ausgeführt oder geändert werden soll. Derzeit ist das ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung nur schwer durchzusetzen. Parallel dazu wird für diese Fälle eine Anpassung des Vergütungsanspruches des Werkunternehmers in § 650c BGB geregelt werden. Beide Regelungen eröffnen ausdrücklich den Weg in den einstweiligen Rechtsschutz, um der besonderen Zeitproblematik bei laufenden Bauvorhaben Rechnung zu tragen.

In § 650f BGB wird für den Bauunternehmer die Möglichkeit geschaffen, den Zustand der von ihm erbrachten Bauleistung verbindlich feststellen zu lassen, auch ohne Mitwirkung des Auftraggebers. Das stellt für häufig langjährige Bauprozesse eine grundsätzlich angemessene Lösung der sich aus dem Zeitablauf ergebenden Probleme dar, die sich in der Praxis jedoch noch bewehren muss.

Der Verbraucherbauvertrag

Für einen mit einem Verbraucher geschlossenen Bauvertrag beabsichtigt die Bundesregierung unter anderem, drei zentrale Aspekte zu regeln:

  1. Der Bauunternehmer wird verpflichtet, dem Bauherrn eine Baubeschreibung zu überreichen, die bestimmten gesetzlich vorgegebenen Anforderungen genügen muss (§ 650i BGB).
  2. Dem Bauherren wird die Möglichkeit eingeräumt, einen geschlossenen Bauvertrag zu widerrufen, sofern die Parteien nicht eine notarielle Beurkundung des Bauvertrages durchführen (§650h BGB). Flankierend dazu ergeben sich für den Unternehmer Belehrungspflichten.
  3. Der Bauherrn soll künftig das Recht haben, von dem Bauunternehmer die Herausgabe der relevanten Planungsunterlagen für das Bauwerk zu verlangen (§ 650m BGB).

Der Architekten-/Ingenieurvertrag

Architekten- und Ingenieurverträge weisen bisweilen das Problem auf, dass aus ihnen nicht hinreichend konkret zu ersehen ist, was überhaupt Gegenstand der Planung sein soll. Aus diesem Grunde will die Bundesregierung in § 650o BGB gesetzlich festlegen, dass zunächst eine Grundlage für die Ermittlung der wesentlichen Ziele der Planung zu schaffen ist. Darauf baut der weitere Vertrag auf. Fehlt diese Planungsgrundlage, einschließlich einer dazugehörigen Kostenschätzung, oder kann sich der Bauherr damit nicht anfreunden, so soll er künftig ein fristgebundenes Sonderkündigungsrecht erhalten (§ 650q BGB). Das BGB kennt zwar heute schon ein freies Kündigungsrecht für Werkverträge. Das Sonderkündigungsrecht für den Besteller hat jedoch den Vorteil, dass er dem beauftragten Architekten/Ingenieur keine Entschädigung dafür zahlen muss, dass das Vertragsverhältnis vorzeitig beendet wird.

Außerdem wird zum Architektenvertrag eine Regelung über die Teilabnahme in § 650r BGB geschaffen werden. Der Architekt kann dann auch ohne gesonderte Vereinbarung eine Abnahme seiner Leistungen zu dem Zeitpunkt verlangen, zu dem das Bauvorhaben fertiggestellt wird. Für den Architekten bedeutet diese Regelung einen Ausweg aus einem Dilemma: In Fällen, in denen er sich verpflichtet hat, das Bauvorhaben auch in der Gewährleistungsphase noch zu betreuen, endet die Gewährleistung ohne eine derartige Teilabnahme für ihn frühestens 10 Jahre nach der Abnahme des Bauwerks.

Fazit: Ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung

Der Regierungsentwurf der Bundesregierung ist ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Er wird nicht alle Probleme der bauvertraglichen Praxis lösen, weil viele Fragen, die in einem guten Bau- oder Architektenvertrag auch geregelt werden sollten, im Gesetzentwurf nicht angesprochen werden. Das ist auch nicht der Anspruch des Gesetzes. Bis zum Inkrafttreten der Regelung ist es zu empfehlen, die angesprochenen Themen zwingend in den zu schließenden Bau- oder Architektenverträgen zu regeln. Auch nach dem Inkrafttreten besteht jedoch ergänzender Regelungsbedarf für die zu schließenden Verträge.

Dr. Christian Kuhlmann

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