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05.05.2016

Dr. Matthias Krisch
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Immobilienrecht

Aus dem Notariat – Warum Grundschuldzinsen so absurd hoch sind

Immobilienkäufer freuen sich derzeit über die niedrigen Darlehenszinsen. Sie liegen bei Wohnimmobilien häufig nur noch zwischen einem und zwei Prozent jährlich. Umso größer ist dann die Überraschung, wenn der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde vorliest. Die Zinsen auf den Grundschuldbetrag, die sich die Bank versprechen lässt, belaufen sich in der Regel auf zwölf bis 15 Prozent, manchmal sogar noch etwas darüber.

Wie kommt dieser Zinssatz zustande? Ist es eine Art Strafzins oder Verzugszinssatz für den Fall, dass man verspätet zahlt?

Die Antwort lautet: Nein. Die Vereinbarung eines so hohen Zinssatzes für ein langfristiges und grundbuchlich gesichertes Darlehen wäre auch gar nicht wirksam. Grundschulden sind niemals Zinsen, die in der beurkundeten Höhe wirklich bezahlt werden. Gezahlt werden allein die im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen. Sie sind damit wirtschaftlich maßgebend.

Warum lässt sich die Bank dann aber diese hohen Zinsen versprechen? Die Grundschuld dient ja bekanntermaßen lediglich als Sicherheit für den Fall, dass die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht erfüllt werden. Aber warum ist der Grundschuldzins höher als der Darlehenszins?

Hier hat die Bank primär zwei Szenarien vor Augen:

–   Zum einen geht die Bank routinemäßig davon aus, dass man innerhalb der im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsbindungsfrist das Darlehen nicht oder nicht vollständig tilgt. Wenn aber dann in fünf oder zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung notwendig ist und zu dem betreffenden Zeitpunkt dann eine Inflation eingesetzt hat, betragen die marktüblichen Darlehenszinsen vielleicht fünf, sieben oder neun Prozent pro Jahr, wie das ja auch vor vielen Jahren schon einmal üblich war. Damit die jetzt bestellte Grundschuld auch für dadurch entstehende höhere Darlehenszinsen als Sicherheit dienen kann, wird vorsorglich und pauschal ein sehr hoher Zinssatz angesetzt.

–  Theoretisch kann auch schon vor Ablauf der Zinsbindung ein über dem vertraglich festgelegten Satz liegender Zinsanspruch der Bank entstehen. Das passiert beispielsweise dann, wenn der Darlehensnehmer in Verzug gerät und die Bank die Darlehensraten oder den gesamten Darlehensbetrag nicht pünktlich zurückerhält. Wenn die Bank dann für die Mittel, die sie sich selbst am Kapitalmarkt beschafft, aufgrund einer zwischenzeitlichen Inflation höhere Zinsen als die mit dem Kunden vereinbarten Darlehenszinsen zahlen muss, könnte sie bei dem Darlehensnehmer für den Verzugszeitraum die Differenz als Verzugsschaden geltend machen. Auch dieser erhöhte Verzugszins wäre dann durch die Grundschuldzinsen abgedeckt.

Letztlich erweitern die hohen Grundschuldzinsen also primär den Sicherungsumfang der Grundschuld. Die tatsächlich zu zahlenden Zinsen bestimmen sich allein nach dem Darlehensvertrag und dem Gesetz.

Dr. Matthias Krisch

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