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Muss ein Dach dicht sein?

Sowieso-Kosten und funktionaler Mangelbegriff im Baurecht

Bei Streitigkeiten im Baurecht um Mängel einer Werkleistung taucht des Öfteren die Problematik der Sowieso-Kosten auf. Nicht im Baugewerbe tätigen Bauherren erschließt sich das Thema nicht ohne weiteres. Der Besteller einer Werkleistung muss sich mit einem Betrag – den SowiesoKosten – an den Kosten der Mangelbeseitigung beteiligen. Das gilt, obwohl ein Anspruch auf Mangelbeseitigung gegenüber dem Bauunternehmer besteht. Wir werfen einen kurzen Blick darauf, warum das so ist.

Der funktionale Mangelbegriff

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt im Werkvertragsrecht – dazu gehört auch das Bauvertragsrecht – der funktionale Mangelbegriff: Eine Werkleistung ist mangelhaft, wenn sie die vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt. Danach muss zum Beispiel ein Dach dicht sein, also den Regen abhalten. Das überrascht auf den ersten Blick nicht. Gleichwohl bedarf es für Juristen gelegentlich einer komplexeren Begründung – und so musste der Bundesgerichtshof (als dritte Instanz!) tatsächlich entscheiden, dass ein undichtes Dach mangelhaft ist, weil es dicht zu sein hat.

Für handwerkliche Fehler bei der Ausführung der Leistung ist dieses Ergebnis unmittelbar nachvollziehbar. In Bauverträgen wird das vom Bauunternehmer zu errichtende Werk jedoch häufig in einer Bau- oder Leistungsbeschreibung und unter Verweis auf Bauzeichnungen konkret beschrieben. Der Bauunternehmer muss die Leistung dann grundsätzlich entsprechend dieser Unterlagen herstellen.

Frage: Was aber gilt, wenn im Leistungsverzeichnis und/oder in den im Bauvertrag angesprochenen Planzeichnungen das zu errichtende Dach so beschrieben ist, dass Regen eindringen kann? Kann der Bauunternehmer eine Mängelrüge des Auftraggebers dann mit dem Argument zurückweisen, er habe das Dach schließlich wie vereinbart errichtet?

Antwort: Nein, wenn das durchlässige Dach zwischen den Vertragsparteien nicht ausdrücklich vereinbart ist oder der Bauunternehmer auf das Problem mit einer Bedenkenanzeige hingewiesen hat, wird er dies nicht können.

Begründung: Dass ein Dach keinen Regen durchlässt, gehört zu den Eigenschaften eines Daches, die der Besteller üblicherweise erwarten kann. Nach dem funktionalen Mangelbegriff des Bundesgerichtshofs gehört es zu den Aufgaben des Unternehmers, seine Leistung so herzustellen, dass der mit dem Vertrag verfolgte Zweck der Herstellung eines Werkes erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion erfüllt. Das gilt unabhängig davon, ob die Vertragsparteien womöglich eine abweichende, dies nicht ermöglichende Ausführungsart vereinbart haben. Ein Dach muss also dicht sein.

Die Sowieso-Kosten

Nehmen wir an, das Dach ist undicht, weil im Leistungsverzeichnis vergessen wurde, die Errichtung einer Unterspannbahn aufzunehmen. Sie wird unter der Ziegeleindeckung des Daches errichtet, um die Regendichtigkeit zu gewährleisten. Der Bauunternehmer wird naheliegend einwenden, dass die Unterspannbahn nicht Teil der im Vertrag kalkulierten Leistungen war und damit nicht Teil der seiner Vergütung. Hätte er sie bei Auftragserteilung mit angeboten, hätte er dafür eine zusätzliche Vergütung erhalten. Warum solle dies nun anders sein, wenn er sie im Zuge der Mangelbeseitigung zur Errichtung eines funktionalen Werkes ausführt.

Mit diesem Argument wird er beim Bundesgerichtshof in der Tat Gehör finden: War die Leistung, die zur mangelfreien Errichtung des Werkes erforderlich ist, im Preisumfang des Vertrages nicht enthalten, so wären die Kosten ihrer Ausführung bei einem ursprünglich unter ihrer Berücksichtigung geschlossenem Vertrag sowieso angefallen. Die für die Ausführung bei einer von vornherein ordnungsgemäßen Leistungserbringung erforderlichen Kosten hat der Besteller dem Bauunternehmer aus dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung daher auch im Zuge der Mangelbeseitigung zu erstatten. Die Kosten der Mangelbeseitigung insgesamt jedoch werden darüber üblicherweise weit hinausgehen. Im Beispielsfall trüge der Bauherr nur die Kosten der Errichtung der Unterspannbahn selbst. Die Kosten des Rückbaus des Daches und des anschließenden Wiederaufbaus dagegen müsste der Bauunternehmer tragen.

Ergebnis

Der funktionale Mangelbegriff und die Sowieso-Kosten ergänzen sich damit im Ergebnis zu einer ausgewogenen Systematik: Der Bauunternehmer muss diejenigen Leistungen erbringen, die für ein funktionierendes Werk erforderlich sind. Der Besteller muss diese bezahlen.

Dr. Christian Kuhlmann

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