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28.02.2017

Dr. Christian Becker
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Öffentliches Recht

Ferienwohnungen künftig (wieder) außerhalb von Sondergebieten zulässig

Das Bundeskabinett hat am 30.11.2016 eine Novelle des Städtebaurechts beschlossen. Das Gesetz soll vorrangig der Anpassung des nationalen Rechts an unionsrechtliche Vorgaben und der Stärkung des Wohnungsbaus in innerstädtischen Bereichen dienen. Ein „Randaspekt“ des Gesetzesentwurfs wurde vor allem in Bundesländern mit hohem Fremdenverkehrsanteil erwartet: eine klarstellende Entscheidung des Gesetzgebers zur planungsrechtlichen Einordnung und Zulässigkeit von Ferienwohnungen.

Rechtsunsicherheit bei Errichtung und Vermietung von Ferienimmobilien

Hintergrund einer erheblichen Rechtsunsicherheit in der Genehmigungspraxis waren Gerichtsentscheidungen des OVG Greifswald und des OVG Lüneburg, die Ferienwohnungen für „sondergebietspflichtig“ erklärt hatten. Trotz der tatsächlichen und baulichen Ähnlichkeit von Ferien- und Dauerwohnungen bestehen nach dieser Rechtsprechung erhebliche planungsrechtliche Unterschiede, die zur Unvereinbarkeit eines (ungesteuerten) Nebeneinanders führen. Die Rechtsprechung setzte damit der jahrzehntelangen Genehmigungspraxis einen Riegel vor, die Ferienwohnungen zumindest auch in Wohngebieten zugelassen hatte. Dadurch waren Eigentümer, Vermieter und Projektentwickler von Ferienimmobilien erheblich unter Druck geraten.

Klarstellung des Gesetzgebers

Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung beinhaltet nunmehr die erhoffte Klarstellung. Durch eine verbindliche Definition von Ferienwohnungen in § 13a BauNVO (Baunutzungsverordnung) sowie einer Einstufung als „nicht störender Gewerbebetrieb“ bzw. als „Betrieb des Beherbergungsgewerbes“ lässt der Gesetzgeber Ferienwohnungen künftig (wieder) außerhalb von Sondergebieten zu. Durch eine Erweiterung des § 22 BauGB können Gemeinden zur Sicherung der Fremdenverkehrsfunktion künftig die Schaffung unerwünschter Neben- bzw. Zweitwohnungen ausschließen.

Auswirkungen auf die Praxis

Bauherren in Feriengebieten dürften es künftig einfacher haben. Durch die neue Regelung wird auch zukünftig ein Nebeneinander von (Dauer-) Wohnungen und Ferienwohnungen möglich sein. Die vereinzelt restriktive Praxis der Bauaufsichtsbehörden dürfte zurückgedrängt werden. Für (Bestands-) Eigentümer wird eine Rechtsunsicherheit beseitigt.

Unberührt bleiben die Regelungen des § 10 BauNVO zu Ferienhausgebieten, Wochenendhausgebieten und Campingplätzen. Von der Regelung werden zudem Zweckentfremdungsgesetze der Länder nicht tangiert, mit denen die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen verboten werden kann. Entsprechende Regelungen finden vor allem in Großstädten und auf Ferieninseln Anwendung. Dort ist die kurzfristige Vermietung von privaten Wohnungen als Ferienwohnung aufgrund der großen Nachfrage wirtschaftlich besonders attraktiv und wegen des ohnehin limitierten Angebots an klassischen Wohnungen nicht erwünscht.

Dr. Christian Becker

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